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GLOSSÁRIO

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Apuração do resultado de incorporação e venda de unidades concluídas

Quando uma unidade concluída é comercializada, a apropriação do resultado se dá no momento da efetivação da venda, independentemente do prazo de recebimento do valor contratado. Os juros prefixados são apropriados ao resultado observando o regime de competência e também estão dissociados do recebimento.

 

Apuração do resultado de incorporação e venda de unidades não concluídas

Na comercialização de unidades ainda não concluídas, a receitas das vendas, as despesas comerciais relativas à incorporação e os custos do terreno e da construção são apropriados ao resultado de acordo com o percentual de conclusão de cada empreendimento. O índice demonstra o custo incorrido em relação ao custo total do empreendimento. Seguindo o mesmo cálculo, os recebimentos antecipados de valores relativos às vendas são registrados no passível circulante ou no exigível a longo prazo, como adiantamento de clientes. Se o valor da receita de vendas apropriada no período for superior ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades, deve ser registrado em uma conta de clientes de incorporação, no ativo circulante ou no realizável de longo prazo. Tais critérios são estabelecidos pela Resolução CFC n0 963/03.

 

Área total

Soma da área privativa e da parcela das áreas comuns do empreendimento (garagem, hall de entrada, etc.) que pertencem ao proprietário da unidade.

 

Área privativa

Soma da área “de carpete” e da varanda da unidade. Também é conhecida como área de vassoura.

 

BR GAAP

Princípios contábeis adotados no Brasil.

 

Capital aberto

Característica de empresas que possuem ações registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), distribuídas entre um determinado grupo de acionistas. As ações podem ser negociadas em bolsa ou em mercado de balcão.

 

Custo de vendas na incorporação

Formado pelos custos dos terrenos (maior parte), de mão de obra (própria ou terceirizada) e de construção – o que inclui fundação, estrutura, acabamento e matérias-primas.

 

Despesas com vendas

Valores despendidos na montagem dos plantões de venda, na decoração das unidades modelo, nas comissões sobre vendas e em propaganda e publicidade. Quando se referem a empreendimentos que ainda não foram construídos ou estão em fase de construção, os gastos são apropriados às despesas de acordo com o percentual da evolução física ou financeira da obra, dependendo do caso.

 

Despesas gerais e administrativas

Reúnem, principalmente, remuneração dos empregados e honorários da administração, com os respectivos encargos sociais; despesas societárias (publicação de atas, balanços, etc.) e legais (cartórios, tabelião, junta comercial, etc.); e serviços terceirizados (auditoria, consultoria, advocatícios e outros), além de outros valores.

 

EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization)

Reflete o lucro antes das despesas e receitas financeiras líquidas, do imposto de renda, da contribuição social, da depreciação, da amortização e dos resultados não operacionais. É utilizado como medida de desempenho pela administração da CCDI, não sendo adotado Práticas Contábeis Brasileiras (BR GAAP) ou Americanas (US GAAP) e podendo ser definido e calculado de maneira diferente por outras companhias. O EBTIDA não deve substituir o lucro líquido, como indicador do desempenho operacional, nem o fluxo de caixa, a título de indicador de liquidez. Quando apresenta algum ajuste, é chamado de EBITDA Ajustado.

 

Financiamento imobiliário

Custeio das despesas de construção (para a construtora) ou da aquisição de um imóvel (para o cliente). O pagamento é dividido em prestações que prevêem a amortização do capital e os respectivos juros, além das taxas de administração de seguro.

 

Garantia

Em caso de inadimplência, assegura que um terceiro agente, mediante acordo prévio, pague a dívida ao credor.

 

Garantia Real

Garantia constituída por gravame sobre determinado bem imóvel de propriedade do devedor.

 

Gravame

Ato que impede a venda ou a alienação de um imóvel junto ao Registro de Imóveis.

 

Habite-se

Autorização da prefeitura para ocupação e utilização de imóvel recém construído ou reformado. É emitido após vistoria dos fiscais de obra e de serviços públicos.

 

IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado)

Calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e divulgado no final de cada mês. É composto pela combinação de outros três índices: IPA (Índice de Preços por Atacado), IPC (Índice de Preços ao Consumidor) e INCC (Índice Nacional de Custo de Construção.

 

INCC (Índice Nacional da Construção Civil)

Indicador econômico de abrangência nacional que mede a evolução dos custos das construções habitacionais. Resulta da média aritmética ponderada de índices metropolitanos. É um dos índices que compõe o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), com peso de 10%. No setor de construção civil, é usado para corrigir contratos de financiamento de imóveis antes da entrega das chaves.

 

Incorporação Imobiliária

Conjunto de atividades através das quais empresas ou pessoas físicas incorporam ou empreendem um projeto imobiliário, objetivando a construção de edifícios ou de um grupo de unidades autônomas, para alienação total ou parcial. Permite a comercialização legal de empreendimentos que estão na planta ou em fase de construção.

 

Incorporador(a) imobiliário (a)

Pessoa física ou jurídica, pertencente ou não ao comércio, que se responsabiliza pela entrega de novos empreendimentos concluídos, dentro do prazo, do preço e das condições estabelecidas. O incorporador puro não realiza a construção, mas se responsabiliza (através de estrutura própria ou de terceiros) pela venda da fração ideal do terreno aos compradores de imóveis em construção. Somente proprietários de terrenos, construtoras e corretores imobiliários podem assumir a função de incorporadores.

 

IPA (Índice de Preço por Atacado)

Indicador que mede o ritmo evolutivo dos preços praticados em atacado, nas transações entre empresas. Compõe 60% do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado).

 

IPC (Índice de Preços ao Consumidor)

Indicador utilizado desde 1939 para mensurar a evolução do custo de vida em São Paulo. Atualmente, é mensurado pela FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas). Compõe 30% do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado).

 

Juros

Taxa percentual que incide sobre um valor ou quantia, dentro de um tempo determinado.

 

Lançamento Imobiliário

Início da venda das unidades de um empreendimento, após o registro de incorporação e antes do início das obras. Geralmente, dependendo do perfil da edificação, dura cerca de três meses e conta com um estande de vendas no mesmo local da construção. Costuma ser precedido pelo pré-lançamento, quando se realizam a campanha publicitária e as ações promocionais, que concentram cerca de 50% das verbas de divulgação.

 

Permuta

Tipo de contrato no qual as partes se comprometem a trocar um bem por outro. No mercado imobiliário, a permuta consiste na troca do terreno por unidades do empreendimento a ser desenvolvido no local. O antigo proprietário do terreno entra na incorporação sem aportar qualquer valor em dinheiro. A permuta pode ser física (troca do terreno por uma ou mais unidades do empreendimento) ou financeira (troca do terreno pelo valor arrecadado com a venda das unidades permutadas). O custo de construção das unidades que fazem parte da negociação é diluído entre as demais unidades.

 

Receita operacional na incorporação de imóveis residenciais

Valores que resultam da venda e da revenda de unidades residenciais. Nas vendas a prazo, inclui juros e correção monetária.

 

Receita Operacional na incorporação e venda de lajes corporativas

Valores que resultam da venda e da revenda de lajes corporativas, geralmente comercializadas após a construção e destinadas à locação. As vendas de lajes corporativas podem ser realizadas de três formas: a) a “preço fechado” – o valor é definido antes do início da construção e a apuração da receita acontece ao longo da construção; b) a preço de custo – de um modo geral, a incorporadora assume o papel de sócia investidora desde o início, comprando um percentual do terreno e pagando apenas o custo de construção da obra; c) modalidade mista, combinando preço fechado e preço de custo.

 

Repasse

Valor financiado pelos bancos aos compradores dos imóveis, após a entrega do Habite-se. Antes disso, o financiamento é realizado pela incorporadora

 

SFH (Sistema de Financiamento de Habitação)

Criado em 21/8/1964, pela lei n°4.320. Seu objetivo é captar recursos para a área habitacional e financiar a construção da casa própria.

 

US GAAP

Práticas contábeis geralmente aceitas nos Estados Unidos.

 

Vendas Contratadas

Soma dos valores dos contratos assinados de compra e venda, independente da forma de pagamento.

 

VGV (Valor Geral de Vendas)

Soma do valor de venda de todas as unidades e vagas de garagem de um empreendimento. É determinado no lançamento do projeto, revelando seu potencial de vendas. Pode ser corrigido por avaliação da incorporadora e por correções do INCC (Índice Nacional de Construção Civil). Não equivale à receita contábil.